¿Qué es un crédito hipotecario?

El crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para la compra, ampliación, reparación o construcción de bienes inmuebles como una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales.

Sobre la propiedad adquirida queda constituida una garantía (o hipoteca) a favor de la institución que financia la compra, con el objeto de asegurar el pago del crédito.

Sin embargo, también un crédito hipotecario puede ser otorgado "para fines generales", es decir, para utilizar el dinero en los proyectos que el cliente que recibe el préstamo desee llevar a cabo. En este caso, también se utiliza un bien inmueble para ser hipotecado y quedar como garantía del pago del préstamo recibido.

Lo primero a tener en consideración es saber si lo decisión de endeudamiento es realmente necesaria en las condiciones que se ofrecen. Para esto uno debe hacerse las siguientes preguntas:

1. ¿Estoy satisfaciendo una necesidad o es sólo un deseo? Obviamente que son más importante las necesidades que los deseos y, además, las necesidades deben estar en orden de prioridad para la persona, asegurándose de satisfacer las necesidades más urgentes primero.
2. ¿Es necesario satisfacer la necesidad de inmediato o puedo esperar y ahorrar para satisfacer dicha necesidad?
3. ¿Estoy dispuesto a asumir mayores compromisos por satisfacer dicha necesidad?

Una vez realizadas estas preguntas se empieza a pensar en pedir un crédito hipotecario.

Tipos de Créditos Hipotecarios:

Existen diversas formas de conseguir el capital que se presta en un crédito hipotecario.

Hay tres tipos distintos, los que se diferencian por la forma de generar su financiamiento.

Existen tres tipos de acuerdo a los instrumentos empleados por las entidades bancarias para generar el financiamiento. Ellos son:

Crédito Hipotecario con Letras de crédito

Este crédito se financia con un instrumento que emite el banco, llamado "letra hipotecaria". Estas pueden ser vendidas en la Bolsa de Valores o ser adquiridas por el propio banco, obteniéndose así los recursos que financian el crédito otorgado al deudor.

El precio que se obtiene por la venta de las letras varía de acuerdo a las condiciones de mercado, por lo que se puede generar una diferencia entre el valor de la letra ("valor par") y el precio al que ésta se transa en el mercado, diferencia que será asumida por el cliente o el Banco, según lo pactado en la escritura. Si el deudor acuerda asumir la diferencia, debe investigar anticipadamente en el mercado, el valor al que se han transado letras similares en los días previos a realizar su propia operación.

Mutuo hipotecario endosable

Este tipo de préstamos está sustentado en una escritura de contrato, la cual se vende en el mercado a través de un endoso, que permite al titular del contrato de pago entregarlo a terceros para su financiamiento. En este caso no se genera una diferencia que deba ser solventada por el cliente como puede ocurrir en los créditos otorgados con letras hipotecarias. Además, la administración del crédito queda radicada en el banco, por lo que el deudor siempre deberá tener comunicación con éste.

Mutuo hipotecario no endosable

En este caso la institución financia el préstamo con recursos propios y no puede ser transferido mediante endoso. Su regulación queda circunscrita a lo que se pacte en el respectivo contrato, por lo que permite mayor flexibilidad en sus condiciones.

La normativa acerca de este tipo de créditos se encuentra en:
Capítulo 9-1: Operaciones con letras de crédito de la Recopilación Actualizada de Normas de CMF.
Capítulo 8-4: Mutuos hipotecarios endosables de la Recopilación Actualizada de Normas de CMF.

¿A quién está dirigido?

Personas naturales, personas jurídicas

¿Cómo funciona?

Antes de pedir un crédito hipotecario usted debe evaluar su capacidad de pago

Considere que los dividendos hipotecarios se sumarán a los gastos mensuales que ya tiene.

Para estimar la capacidad de pago de un crédito de este tipo, comience por determinar cuál es su ingreso total mensual, esto es, su sueldo más cualquier otro tipo de renta que perciba, como arriendos, pensiones, etc.

De ese monto, reste sus gastos fijos, como arriendo o dividendo, cuentas de servicios básicos, pago de colegio o universidad, alimentación, transporte, entre otros.

Si usted tiene otro tipo de compromisos, como compras a plazo, también debe incluir el monto de la cuota correspondiente como parte de sus gastos.

Finalmente, el saldo de este ejercicio le indicará su capacidad para asumir un crédito hipotecario.

No olvide que siempre pueden surgir gastos no contemplados, por lo que es recomendable tener un monto destinado a cubrir esas necesidades, sobre todo pensando que los créditos hipotecarios se contratan a varios años.

Tenga presente que varias instituciones recomiendan que el valor del futuro dividendo sea como máximo equivalente al 25% del ingreso total de quien está solicitando el crédito hipotecario o en conjunto con su aval.

Para obtener un crédito hipotecario debe superar la evaluación a la que lo someta el banco.

Actualmente, la oferta de créditos hipotecarios es bastante amplia, abarcando distintos tipos de instituciones financieras, como bancos, cooperativas y compañías de seguros.

Para evaluar su crédito hipotecario, ellos le solicitarán información para evaluar su situación crediticia y comprobar su capacidad de pago, lo que condicionará tanto el otorgamiento como las condiciones del crédito que le ofrezcan.

Algunos requisitos para comprobar su capacidad de pago son:

• Para trabajadores dependientes, copia de sus últimas liquidaciones de sueldo.
• Copia de su contrato, si corresponde, para acreditar antigüedad laboral.
• Cédula de identidad.
• Para trabajadores independientes, declaraciones de renta que acrediten sus ingresos
• Acreditación de otros bienes que pueda tener como autos, participación en empresas, bienes raíces, etc.
• En caso de complementar renta con otra persona, le serán solicitados los mismos antecedentes.

Además, se le solicitarán todos los antecedentes de la propiedad que está comprando de manera de confirmar que se podrá poner a nombre del deudor e hipotecar a nombre del banco.

El banco puede exigir al cliente tener una tercera persona como aval para otorgar un crédito hipotecario.

Las instituciones pueden solicitar al cliente que presente un aval como una forma de obtener una segunda fuente de pago en caso de que el cliente no cancele el crédito. Esta situación forma parte de las políticas comerciales de la institución.

Por último, debe tener en cuenta que cada institución, más allá del cumplimiento legal, posee autonomía para establecer las condiciones que estimen conveniente al momento de otorgar el crédito.

A diferencia de los créditos de consumo, en operaciones hipotecarias se requieren seguros. La normativa exige a las instituciones financieras que los créditos hipotecarios estén resguardados por dos tipos de seguros. El primero es el de desgravamen, que cubre el saldo de la deuda al momento del fallecimiento del deudor. El segundo es el de incendio, que normalmente cubre sólo el saldo de la deuda si el bien raíz se siniestra.

Siempre revise las condiciones de las pólizas de seguros ofrecidos para que comprenda cabalmente sus coberturas y costos, pudiendo comparar de mejor manera entre distintas opciones.

¿Con quién se contrata?

Los créditos hipotecarios pueden ser otorgado por bancos, cooperativas de ahorro y crédito y mutuarias.

Precauciones y advertencias

Aclare hasta la última de sus dudas antes de contratar el crédito hipotecario.

La Comisión para el Mercado Financiero, en su calidad de continuadora legal de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, cuenta con facultades para alzar hipotecas y gravámenes constituidas a favor de instituciones financieras liquidadas forzosamente, por la citada Superintendencia, siempre que el Superintendente haya asumido personalmente la liquidación y que no se trate de gravámenes vinculados a créditos cedidos a otra entidad.

Si Ud. es propietario(a) o posee derechos que recaen sobre bienes que estén gravados con prendas, hipotecas, condiciones o prohibiciones constituidas en favor de las entidades anteriormente señaladas y desea efectuar los alzamientos respectivos, puede remitir una solicitud a esta Comisión, acompañando los siguientes antecedentes:

• Copia de su cédula nacional de identidad
• Certificado de dominio vigente
• Certificado de hipotecas y/o prohibiciones, según corresponda.
• Poder notarial suficiente en el caso que la solicitud sea presentada por un tercero, esto es, que lo faculte expresamente para dicho cometido.
• Lo anterior, sin perjuicio de documentación adicional que se pudiera requerir según el caso anterior.

Lugar y horario de recepción de antecedentes:

• Av. Libertador Bernardo O'Higgins 1449, Torre 1, Piso 1°, de Lunes a Viernes de 9:00 a 13:30 hrs. (Oficina de Partes)
• Desde regiones o el extranjero, se puede enviar la documentación por correo normal a la Casilla 15-D Santiago

Costos asociados

Es fundamental saber qué cancelará a la hora de solicitar un crédito hipotecario. El capital adeudado no es lo único que se paga en un crédito hipotecario.

El principal costo de un crédito hipotecario es la tasa de interés, que puede ser fija, variable o mixta. Esta es la variable clave al momento de comparar entre diferentes alternativas. No obstante, existen otro tipo de gastos asociados a la contratación de un crédito hipotecario, que son de cargo del cliente.

Estos son:

• Gastos de tasación del bien raíz hipotecado.
• Estudio de títulos y redacción de escritura.
• Gasto notarial.
• Impuesto de timbres y estampillas (de recaudación fiscal).
• Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
• Primas de seguros: los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios y su pago se realiza junto con la cuota mensual a pagar.

• Si tengo problemas de pago de un crédito hipotecario, el Banco puede comenzar a cobrar intereses penales según las condiciones pactadas en el pagaré.
• Cuando existe retardo en el pago de la deuda, el Banco o institución que haya otorgado el crédito hipotecario puede comenzar a cobrar intereses penales según las condiciones pactadas en la escritura, los que normalmente se fijan considerando la tasa máxima convencional.
• Adicionalmente, si la mora supera los quince días pueden exigir el pago de los gastos de cobranza. Estos gastos están estipulados por tramos en el artículo 37 de la Ley del Consumidor conforme la siguiente tabla y en las condiciones indicadas en dicha ley:

Si el cobro se realiza por intermedio de los Tribunales de Justicia, deben considerarse además las costas del proceso.

Por último, en lo referido a cobranza extrajudicial, existen una serie de requisitos que debe cumplir la empresa que la realiza, los que están señalados en el mismo artículo de la referida ley.

Para ver más información, se puede revisar el Capítulo II.A.2.1 N° 1 del Compendio de Normas Financieras del Banco Central de Chile, el Capítulo Capítulo 9-1 y Capítulo 8-4de la Recopilación de Normas de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).

¿Cómo obtener un crédito hipotecario?

Para obtener un crédito hipotecario debe superar la evaluación a la que lo someta el banco.

Las entidades financieras, además de ajustarse a las leyes correspondientes, poseen autonomía para establecer condiciones de otorgamiento de créditos hipotecarios.

Actualmente, la oferta de créditos hipotecarios es bastante amplia, abarcando distintos tipos de instituciones financieras, como bancos, cooperativas y compañías de seguros.

Para evaluar su crédito hipotecario, ellos le solicitarán información para evaluar su situación crediticia y comprobar su capacidad de pago, lo que condicionará tanto el otorgamiento como las condiciones del crédito que le ofrezcan.

Algunos requisitos para comprobar su capacidad de pago son:

• Para trabajadores dependientes, copia de sus últimas liquidaciones de sueldo.
• Copia de su contrato, si corresponde, para acreditar antigüedad laboral.
• Cédula de identidad.
• Para trabajadores independientes, declaraciones de renta que acrediten sus ingresos.
• Acreditación de otros bienes que pueda tener como autos, participación en empresas, bienes raíces, etc.
• En caso de complementar renta con otra persona, le serán solicitados los mismos antecedentes.

Además, se le solicitarán todos los antecedentes de la propiedad que está comprando de manera de confirmar que se podrá poner a nombre del deudor e hipotecar a nombre del banco.

Por último, debe tener en cuenta que cada institución, más allá del cumplimiento legal, posee autonomía para establecer las condiciones que estimen conveniente al momento de otorgar el crédito.

¿Puedo adelantar el pago del crédito hipotecario?

Aunque existen condiciones de prepago predeterminadas en los créditos hipotecarios, debe revisar la escritura que firmó.

Es posible anticipar el pago de toda o parte de su deuda aún en contra de la voluntad del acreedor en la gran mayoría de los créditos hipotecarios.

Conforme a lo pactado en la escritura, si el abono es parcial se puede decidir entre reducir el número de dividendos manteniendo el mismo valor, o bien dejar el mismo número de dividendos originalmente pactados, pero pagando un valor inferior en cada uno de ellos.

La principal ventaja es que el deudor sólo pagará el capital adeudado, los intereses pactados a la fecha del prepago y la comisión de prepago. El Banco o la entidad que otorgó el crédito deja de percibir los intereses sobre el capital que prepaga el deudor.

El prepago es un derecho irrenunciable. Sólo se necesita el consentimiento del acreedor si paga menos del 25% del valor del capital adeudado o si el crédito es superior al equivalente de 5.000 UF. Normalmente, en las escrituras se establece el procedimiento y condiciones del prepago en términos más flexibles, permitiendo prepagos parciales por montos inferiores a los exigidos en la norma, razón por la que resulta prudente revisar su escritura y confirmar el tenor de lo pactado.

Sin perjuicio de lo anterior, debe tenerse presente que en las operaciones hipotecarias con letras conforme al artículo 101 de la Ley General de Bancos, no pueden efectuarse pagos totales o parciales durante los meses de sorteos de letras (en el caso de créditos con amortización trimestral corresponde a los meses de marzo, junio, septiembre y diciembre).

¿Qué son los meses de gracia y de no pago en un crédito hipotecario?

Postergar el pago de los dividendos hipotecarios puede tener efectos a futuro.

Son modalidades especiales que le permiten diferir el pago de los dividendos de un crédito hipotecario.

Las instituciones ofrecen básicamente dos modalidades que permiten diferir el pago de los dividendos y que incluso pueden coexistir en un mismo crédito si así lo acuerdan las partes al momento de contratar.

Estas son:

• Meses de gracia: en este caso el cliente puede comenzar a pagar el primer dividendo en una fecha posterior al primer vencimiento, plazo que normalmente oscila entre una y seis cuotas a contar de la fecha de otorgamiento del crédito. Ahora bien, esto tiene un costo para el cliente ya que durante los meses en que no se paga la cuota, se acumulan los intereses sobre el capital, haciendo que la deuda inicial aumente y por ende el valor de la cuota a pagar.
• Meses de no pago: el cliente puede optar por no pagar uno o más dividendos del crédito a su vencimiento, siempre que se cumplan las condiciones acordadas con quien le otorga el crédito, sin embargo, como contrapartida debe tenerse presente que esto provoca la acumulación de los intereses del dividendo no pagado, que se suma al capital adeudado.

Cabe recordar que al solicitar este tipo de modalidades el número de cuotas a pagar no variará, sin embargo el plazo solicitado inicialmente por el cliente aumentará.

¿Es posible cambiar de banco un crédito hipotecario?

Cambiar un crédito hipotecario de banco es una operación compleja que involucra a dos entidades simultáneamente.

Sí, es posible. Para ello, se debe realizar el prepago en la primera institución, realizar el alzamiento de la hipoteca correspondiente y levantar todas las prohibiciones que tenga la propiedad que se utilizó como garantía para obtener el crédito hipotecario original.

Como lo habitual es que para que el prepago se deba contar con un segundo crédito hipotecario en otra institución, lo habitual es que ésta entregue una "Carta de Resguardo", en la que se compromete a pagar el total de la deuda del cliente, a fin de que se alcen los gravámenes que tenga el inmueble que se está comprando.

Cabe señalar que la Carta de Resguardo está contemplada en la normativa y la Comisión para el Mercado Financiero le dedica el Capítulo 8-12 de su Recopilación Actualizada de Normas, donde se estipulan sus características y plazos.

En este sentido, es importante considerar el tema de los plazos de toda la operación, porque es posible que el deudor tenga que enfrentar el pago de dos deudas en forma simultánea. Esto ocurre porque las operaciones son independientes entre sí, de tal forma que el nacimiento de la nueva deuda hipotecaria no involucra necesariamente la extinción de la deuda original en forma inmediata.

En efecto, para que la deuda original quede cancelada es necesario que el antiguo acreedor acepte la carta de resguardo, lo que permitirá efectuar el alzamiento de la garantía que obraba en su favor, para que se constituya otra en favor del nuevo acreedor. Sólo cuando esto ocurra el acreedor original recibirá el monto que le permita liquidar la operación. En el intertanto, el deudor tendrá dos créditos hipotecarios a su nombre, lo que puede provocar el pago de dos dividendos.

No obstante, lo anterior, se entiende que esta es una situación transitoria que no puede mantenerse indefinidamente.

¿Cuánto cuesta prepagar un crédito hipotecario?

Pagar anticipadamente un crédito hipotecario varía de acuerdo a su fuente de financiamiento.

Cada tipo de crédito hipotecario tiene distintos costos de pago anticipado.

El costo del prepago en los créditos hipotecarios depende del instrumento en el que se sustenta la operación:

• Si se trata de un mutuo, sea endosable o no, además del capital adeudado que se pretende prepagar, el deudor deberá considerar los intereses devengados a la fecha en que se materializa efectivamente el prepago y el valor de la comisión de prepago. El costo de esta última oscila entre un mes o mes y medio de intereses sobre el capital que se prepaga, dependiendo de que la operación sea o no reajustable (en pesos o en UF). Sin perjuicio de lo anterior, el valor de la comisión de prepago puede ser distinto si la operación que pretende prepagarse es anterior al 26 de junio de 2004.
• Si se trata de una operación de crédito hipotecario en letras, el deudor deberá pagar los dividendos del trimestre en que se hace el prepago, además del capital que desea prepagar. Cuando el prepago es parcial, el pago se aplica proporcionalmente a los dividendos restantes. Adicionalmente, el banco puede cobrarle una comisión de prepago equivalente al interés de un período de amortización de las letras (generalmente equivale a tres meses, salvo que se haya establecido un plazo de amortización distinto).

Más información acerca de las normas que rigen los Créditos Hipotecarios, se pueden encontrar en la Ley General de Bancos, artículo 100, el Capítulo 9-1 sobre "Operaciones con letras de crédito", Capítulo 8-4 sobre "Mutuos hipotecarios endosables" y Capítulo 7-1 sobre "Intereses y reajustes" (Numeral 4), de la Recopilación Actualizada de Normas de la CMF.

¿Puede variar la tasa de interés de un crédito hipotecario?

La tasa de interés del crédito hipotecario afecta el monto de los dividendos a pagar.

Existen tres tipos de tasas aplicables a créditos hipotecarios.

La tasa de interés de un crédito hipotecario puede ser fija, variable o mixta. Los préstamos con tasa de interés fija son aquellos en que la tasa de interés aplicada al crédito permanece invariable a lo largo del plazo pactado.

Los préstamos con tasa de interés variable son aquellos en que la tasa de interés cambia de acuerdo a un índice de referencia (por ejemplo, TAB). Como consecuencia, el dividendo a pagar varía a lo largo del desarrollo del crédito puesto que el interés del crédito no es el mismo para todo el período.

Por último, los préstamos con tasa de interés mixta son una combinación de las dos primeras, es decir, un crédito hipotecario que tiene una tasa de interés fija para un primer período y después una tasa de interés variable.

¿Tengo capacidad de pago para contratar un crédito hipotecario?

Considere que los dividendos hipotecarios se sumarán a los gastos mensuales que ya tiene.

Para estimar la capacidad de pago de un crédito de este tipo, comience por determinar cuál es su ingreso total mensual, esto es, su sueldo más cualquier otro tipo de renta que perciba, como arriendos, pensiones, etc.

De ese monto, reste sus gastos fijos, como arriendo o dividendo, cuentas de servicios básicos, pago de colegio o universidad, alimentación, transporte, entre otros.

Si usted tiene otro tipo de compromisos, como compras a plazo, también debe incluir el monto de la cuota correspondiente como parte de sus gastos.

Finalmente, el saldo de este ejercicio le indicará su capacidad para asumir un crédito hipotecario.

No olvide que siempre pueden surgir gastos no contemplados, por lo que es recomendable tener un monto destinado a cubrir esas necesidades, sobre todo pensando que los créditos hipotecarios se contratan a varios años.

Tenga presente que varias instituciones recomiendan que el valor del futuro dividendo sea como máximo equivalente al 25% del ingreso total de quien está solicitando el crédito hipotecario o en conjunto con su aval.

¿Es obligación contratar otro producto para obtener un crédito hipotecario?

Aclare hasta la última de sus dudas antes de contratar el crédito hipotecario.

Los productos bancarios son independientes entre sí, de manera que no es necesaria su contratación simultánea, puesto que ella sólo debe sustentarse en la voluntad de las partes. De esta forma, un crédito hipotecario puede existir sin una cuenta corriente, ello sin perjuicio de las negociaciones que lleven a cabo las partes.

No obstante lo anterior, no puede estipularse en la escritura un descuento en la tasa, con la condición de mantener otros productos, dado que su existencia, costo y características no dependen exclusivamente de la voluntad del cliente.

En todo caso, si se desea contratar otros productos en el mismo banco, es necesario tener presente que la hipoteca del bien raíz puede ser de carácter general si usted específicamente lo solicita por escrito, en cuyo caso el inmueble garantiza el pago no sólo de las obligaciones emanadas del crédito hipotecario, sino de cualquier otro producto que el cliente tenga con la institución bancaria.

Para el resto de los casos la garantía será específica, es decir, que la propiedad sólo garantizará el pago del crédito hipotecario.

¿Qué hacer si tengo problemas de pago de un crédito hipotecario?

Cuando existe retardo en el pago de la deuda, el Banco o institución que haya otorgado el crédito hipotecario puede comenzar a cobrar intereses penales según las condiciones pactadas en la escritura, los que normalmente se fijan considerando la tasa máxima convencional.

Adicionalmente, si la mora supera los quince días pueden exigir el pago de los gastos de cobranza. Estos gastos están estipulados por tramos en el artículo 37 de la Ley del Consumidor conforme la siguiente tabla y en las condiciones indicadas en dicha ley:

Si el cobro se realiza por intermedio de los Tribunales de Justicia, deben considerarse además las costas del proceso.

Por último, en lo referido a cobranza extrajudicial, existen una serie de requisitos que debe cumplir la empresa que la realiza, los que están señalados en el mismo artículo de la referida ley.

¿Cómo comparar distintas alternativas de crédito hipotecario?

Simular le ayudará a comparar y entender mejor las posibilidades ofrecidas por los bancos.

Utilice el Simulador de Créditos Hipotecarios de CMF para comparar.

Esta herramienta permite revisar distintas alternativas de crédito hipotecario para la vivienda, ingresando diferentes combinaciones de monto, tipo de crédito, tipo de tasa de interés y plazo del crédito.

Este simulador permite conocer las alternativas ofrecidas por las distintas instituciones, entrega valores actualizados de la mayoría de los costos involucrados en un crédito hipotecario para los distintos tipos de crédito hipotecario (mutuos y letras) y de tasa de interés. Ingrese aquí al Simulador.

¿Hay seguros obligatorios en los créditos hipotecarios?

A diferencia de los créditos de consumo, en operaciones hipotecarias se requieren seguros.

Sí, la normativa exige a las instituciones financieras que los créditos hipotecarios estén resguardados por dos tipos de seguros. El primero es el de desgravamen, que cubre el saldo de la deuda al momento del fallecimiento del deudor. El segundo es el de incendio, que normalmente cubre sólo el saldo de la deuda si el bien raíz se siniestra.

Siempre revise las condiciones de las pólizas de seguros ofrecidos para que comprenda cabalmente sus coberturas y costos, pudiendo comparar de mejor manera entre distintas opciones.

Mas información en el Capítulo II.A.2.1 N° 1 del Compendio de Normas Financierasdel Banco Central de Chile, el Capítulo 9-1 y Capítulo 8-4 de la Recopilación Actualizada de Normas de esta Comisión.

¿Pueden pedirme un aval para el crédito hipotecario?

El banco puede exigir al cliente tener una tercera persona como aval para otorgar un crédito hipotecario.

Las instituciones pueden solicitar al cliente que presente un aval como una forma de obtener una segunda fuente de pago en caso de que el cliente no cancele el crédito. Esta situación forma parte de las políticas comerciales de la institución.

Usted debe tener en cuenta que, si le piden un aval para su crédito, la institución tiene la obligación de informar al aval, mediante carta certificada al domicilio, cuando el crédito no haya sido pagado dentro del plazo de 10 días hábiles desde la fecha de vencimiento de la obligación.